60 năm trước đây, khi đặt chân đến Hồng Kông, trong túi Lee Shau Kee chỉ có vỏn vẹn 1.000 HKD.

Làm việc tại một cửa hàng vàng bạc và ngoại hối, Lee Shau Kee hiểu ra nhiều vấn đề của thị trường tiền tệ. Tuy nhiên, 10 năm sau đó, ông chuyển hướng sang lĩnh vực bất động sản khi nhận thấy cơ hội to lớn của một trong những trung tâm tài chính của khu vực châu Á. Đến nay, ở tuổi 82, Lee Shau Kee được xếp vị thứ 22 trong danh sách những người giàu nhất thế giới với tổng tài sản 18,5 tỷ USD.

Trong nhiều thập niên vừa qua, Chủ tịch Lee Shau Kee của tập đoàn bất động sản Henderson Land Development đã âm thầm tính toán những hướng đi khôn ngoan để đem về khối tài sản cực lớn cho tập đoàn và trở thành một trong những người giàu nhất ở vùng lãnh thổ Hồng Kông. Hiện ông là người giàu thứ hai trong danh sách 40 người giàu nhất Trung Quốc. Lee Shau Kee vượt lên vị trí thứ hai trong danh sách này vì chỉ trong vòng 4 năm vừa qua, số tiền mà ông đầu tư vào thị trường chứng khoán châu Á đã tăng gấp đôi.

Người khổng lồ bất động sản của thập niên 1990

Lee Shau Kee đã xây dựng tập đoàn Henderson bằng cách tích lũy từng mảnh đất nhỏ từ những năm đầu thập niên 1970. Sau đó, Lee tìm mối quan hệ với các quan chức chính phủ, thảo luận về các mức phí, lệ phí về đất đai. Ông đã đón đầu đúng thời điểm thị trường bất động sản Hồng Kông bùng nổ trở lại, sau đó lại ẩn mình tìm kiếm cơ hội trên những phân khúc mới. Tập đoàn Henderson đã mở rộng phạm vi kinh doanh trên khắp vùng lãnh thổ Hồng Kông, đầu tư vào các khách sạn Miramara, Hồng Kông & China Gas, Hồng Kông Ferry, đồng thời cũng “ghi điểm” ở những ngành nghề kinh doanh khác.

Thập niên 1940, cha của Lee là ông Lee Kai-po sở hữu một cửa hàng chuyên mua bán ngoại tệ và vàng bạc ở Quảng Châu (Trung Quốc). Cuối thập niên 1940, Lee Kai-po đã chia tài sản gia đình cho hai người con trai, gửi một người đến Macau và gửi Lee Shau Kee đến Hồng Kông.

Lee Shau Kee đến Hồng Kông với vỏn vẹn 1.000 HKD và bắt đầu làm việc cho một ông chủ cửa hàng ngoại tệ ở Hồng Kông. Lee đã thử tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh khác, bao gồm cả việc bán các loại máy móc và kinh doanh xuất nhập khẩu. Tuy nhiên, đến năm 1958, Lee quyết định tham gia vào thị trường bất động sản, và cùng với nhiều nhà đầu tư khác thành lập công ty Eternal Enterprise Company.

Việc chọn lựa thời điểm của Lee là hoàn hảo. Khi Hồng Kông “lớn lên” và trở thành một trong những trung tâm tài chính chủ chốt của khu vực châu Á, cũng là lúc giá bất động sản leo thang thẳng đứng. Năm 1963, Lee thành lập một công ty bất động sản mới, với tên gọi Sun Hung Kai. Chẳng bao lâu sau, công ty này nhanh chóng trở thành một trong những công ty bất động sản nổi tiếng nhất của Hồng Kông.

Đến những năm đầu của thập niên 1970, Lee trở thành một trong những huyền thoại trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Năm 1972, Lee quyết định “chia tay” với kinh doanh bất động sản thuần túy theo kiểu mua đi bán lại, và chuyển hướng sang tập trung vào các dự án xây dựng lớn. Năm 1973, Lee thành lập tập đoàn Henderson Land Development. Tham gia cùng với Lee có nhiều thành viên trong gia đình, bao gồm cả người anh trai là Lee Tat Man và người chị gái là Lee Woon King. Đại gia đình này đã thành lập một số công ty có hoạt động bổ trợ cho nhau cùng phát triển.

Năm 1981, công ty Henderson lên sàn. Vào thời điểm đó, quỹ đất của công ty vẫn còn nhỏ, chưa đến 2,7 triệu m2. Tuy nhiên, Lee đã thuyết phục những nhà đầu tư khác cùng tham gia để tìm kiếm lợi nhuận trên thị trường xây dựng. Tinh ranh và am hiểu thị trường, chỉ một thời gian ngắn sau đó, Lee trở nên nổi tiếng vì việc đưa ra các quyết định rất nhanh chóng. Lee cũng được giới đầu tư nể phục vì khả năng tìm được “ngọc trong đá”. Lee đã tìm được những viên đá quý ẩn mình trong lớp đá xù xì khi lĩnh vực xây dựng ở Hồng Kông bùng phát. Lee tìm đến những dự án mà các công ty phát triển bất động sản khác tránh né. Và ông đã giành được chiến thắng để trở thành huyền thoại trong các tỷ phú bất động sản của Hồng Kông.

Những năm đầu thập niên 1980, Lee lại chuyển sang chiến lược đầu tư thận trọng với một danh mục hạn chế. Nhờ đó, tập đoàn Henderson của ông đã tránh được những tác động tồi tệ nhất của bi kịch bất động sản ở Hồng Kông kéo dài từ đầu đến giữa thập niên.

Khi nhận ra những dấu hiệu cho thấy thị trường đang tăng tốc, Lee đã quyết định “lái” Henderson theo một chiến lược táo bạo. Đến năm 1988, Henderson đã xây dựng được một danh mục đầu tư phát triển bất động sản trên diện tích hơn 7 triệu m2 với chi phí vừa phải. Tập đoàn Henderson đã mua lại quyền kiểm soát công ty Wing Tai năm 1985. Sau đó, công ty này được đặt tên là công ty đầu tư Henderson Investment. Năm 1988, Henderson Investment tái cấu trúc để phát triển thành một công ty bất động sản chuyên nghiệp.

Những năm 1990, Henderson Investment phát triển thêm rất nhiều các hoạt động. Năm 1992, Henderson tham gia vào cả lĩnh vực kinh doanh khách sạn, xây dựng và quản lý hai khách sạn Kowloon. Sau đó, công ty này mua quyền kiểm soát trong khách sạn Miramar có 525 phòng. Bước đột phá vào lĩnh vực quản lý khách sạn đã đưa công ty bước chân vào thị trường bán lẻ với việc khai trương chuỗi cửa hàng bán lẻ Citistore năm 1989. Năm 2004, công ty này mở 5 cửa hàng nữa ở Hồng Kông.

Thành công trên thị trường chứng khoán

Nhờ may mắn và khả năng vượt trội trong việc tìm kiếm các cơ hội, Lee đã đánh cuộc khoảng 10 tỷ USD vào thị trường chứng khoán, số tiền này đã nảy nở lên 50 tỷ USD trong vòng 30 năm, một suất sinh lợi không tồi trong một nền kinh tế như Hồng Kông và vượt trội so với đầu tư xây dựng các nhà máy.

“Với chứng khoán, giao dịch kỳ hạn và trái phiếu, tôi có thể kiếm được một tỷ USD trong vòng vài tuần. Điều này khác hẳn với đầu tư vào sản xuất, khi bạn phải thuê rất nhiều công nhân, xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án, mua sắm trang thiết bị và chờ đợi thu lợi trong nhiều năm”, Lee nói.

Lúc bước vào tuổi 76, Lee nghiệm cho ra đấy không phải là thời điểm nên tập trung tích lũy tài sản để giàu có mà việc quan trọng hơn là bảo toàn và phát triển khối tài sản đang có. Vì vậy, ông đã quyết định thành lập tập đoàn tài chính Henderson Financial Enterprises Group. “Với 20 đến 30 dự án đầu tư ở Mỹ, Canada, Hồng Kông, Singapore và Nhật Bản, chúng tôi có thể đạt mức sinh lợi ít nhất 10%, thậm chí là 20%”, Lee nói.

Lee nhìn thấy giá trị và triển vọng tốt đẹp từ những cuộc đấu giá lần đầu ra công chúng (IPO), đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng và bảo hiểm. “Chúng tôi nói chuyện với một số công ty và các nhà tài trợ, tìm cách thực hiện các giao dịch mua bán trước khi các cuộc đấu giá diễn ra. Bạn sẽ không thể sai lầm nếu đầu tư vào những công ty hàng đầu ở Trung Quốc. Nếu những công ty này đi sai hướng, điều đó có nghĩa là không có khoản đầu tư nào ở Trung Quốc sống được”, Lee giải thích.

Lee nói rằng với chính sách thuế phù hợp, Hồng Kông vẫn là một trung tâm tài chính quốc tế đầy sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Trường hợp ngoại lệ được Lee nhắc đến đó là thuế bất động sản. Theo ông, chính sách thuế này nên được điều chỉnh phù hợp hơn nữa để những ông chủ cực giàu như Warren Buffett nghĩ đến chuyện bỏ một ít trứng của mình vào “chiếc giỏ” của thị trường này.

Mặc dù tuổi đã cao, Lee vẫn tiếp tục quản lý Henderson. “Tôi muốn đưa Henderson trở thành một công ty lớn hơn trong vòng 8 đến 10 năm nữa”, ông nói.

Vì tuổi tác cao, Lee đã nhường bớt việc cho hai con trai của mình. Người con trai cả của ông Peter Lee Ka-kit, chịu trách nhiệm quản lý hoạt động kinh doanh ở lục địa, trong khi người con trai thứ là Martin Lee Ka-shing điều hành các hoạt động kinh doanh ở Hồng Kông.

Vì Hồng Kông là một thị trường đã trưởng thành, Lee nói rằng tương lai của tập đoàn Henderson sẽ đặt ở Trung Quốc. Ông nói rằng, môi trường kinh doanh của Trung Quốc sẽ ngày càng được cải thiện vì đất nước này đang thay đổi để phù hợp với các cam kết của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). “Với một nền tảng vũng chắc và các mối quan hệ thân thiết, tập đoàn Henderson đang được hưởng lợi từ những thay đổi của đại lục”, Lee nói.

4 quy tắc đầu tư

Những thành công được Lee Lee Shau Kee xây dựng dựa trên những nguyên tắc đầu tư của riêng ông. Trước hết, đầu tư thành công nghĩa là phải biết bỏ tiền vào đúng giỏ. Việc này đã được Lee thực hiện bằng cách lựa chọn đúng thị trường để mở rộng kinh doanh.

Đó là Trung Quốc, nền kinh tế đang phát triển với tốc độ nhanh nhất thế giới. Theo ông, Trung Quốc là nước có lực lượng dân số trẻ, với 72% dân số ở độ tuổi dưới 45. Chính tầng lớp này sẽ là lực lượng tiêu dùng chủ yếu trong thập kỷ tới. Năng lực tiêu dùng của những “con người trẻ tuổi” này có tiềm năng vô cùng to lớn. Đó chính là động lực đốt nóng thị trường chứng khoán. Đã có rất nhiều ví dụ thành công của các tập đoàn nước ngoài khi thâm nhập vào thị trường Trung Quốc, đó là những nhà cung cấp dịch vụ du lịch trực tuyến, những nhà cung cấp dịch vụ không dây, những doanh nghiệp bán sản phẩm dệt may qua mạng, những người điều hành các sòng bạc tại thị trường nóng bỏng Macau… Tất cả những điều đó đã góp phần đưa thị trường chứng khoán Trung Quốc từng bước phát triển lên những bước cao hơn.

Quy tắc thành công thứ hai của Lee là phải chọn đúng ngành đầu tư. Lee chỉ đầu tư vào các công ty hàng đầu trong các ngành có tiềm năng phát triển lớn. Và ông đã làm tăng giá trị cổ phần của mình nhờ đầu tư vào các công ty mà nhà nước chiếm đa số cổ phần. Tuy nhiên do phần lớn các công ty nhà nước nắm cổ phần chủ yếu thường có thái độ quan cách và hoạt động kém hiệu quả nên Lee phải chọn lọc kỹ lưỡng và chỉ đầu tư vào vào một số công ty nhà nước kinh doanh có lãi, hoạt động minh bạch, được hưởng lợi thế độc quyền trong một số ngành đang rất phát triển.

Ví dụ rõ nhất là ông đã đầu tư vào các chứng khoán của các công ty khai thác tìm kiếm và tinh lọc dầu khí thuộc ngành dầu khí Trung Quốc. Ngoài ra, ông còn lựa chọn đầu tư vào các công ty sản xuất nhôm, vì chúng có được lợi thế về cơ sở hạ tầng mà Chính phủ Trung Quốc dành cho hoặc các công ty khai thác công nghệ không dây, hiện chiếm tới 70% thị phần trong khu vực đang phát triển bùng nổ này. Những công ty nhà nước làm ăn có lãi trung bình tạo ra 48% lợi nhuận cho các nhà đầu tư trong năm 2006.

Quy tắc làm giàu thứ ba của Lee là đầu tư dài hạn. Sự giàu có của Lee khiến nhiều người sửng sốt, nhưng không vì thế mà Lee giao dịch cổ phiếu thường xuyên. Theo Lee, cần chờ đủ thời gian để các khoản đầu tư này mang lại cho bạn lợi nhuận lớn nhất có thể.

Quy tắc thứ tư là biết kiểm soát cảm xúc. Đây là quy tắc cuối cùng nhưng rất quan trọng luôn được Lee nhấn mạnh. Điều này có nghĩa là một nhà đầu tư phải luôn giữ được bình tĩnh trong mọi tình huống. Lee nói rằng, rất nhiều nhà đầu tư đã quá lo lắng trước những biến động ngắn hạn của các cổ phiếu của họ.

Để giữ được sự cân bằng trong cuộc sống, hàng ngày Lee dành một giờ để thư giãn và nghĩ tới những điều tươi sáng và vui vẻ trong cuộc sống. Lee nghĩ rằng điều này hay bị bỏ qua trong thế giới hối hả hiện tại. Khi Lee kiếm tiền tại thị trường tài chính Phố Wall, ông đã làm việc với rất nhiều chủ nhà băng, những người giao dịch chứng khoán và cả những nhà quản lý tiền bạc. Ông nhận ra những người hay bị ám ảnh bởi các hoạt động đầu tư trong ngắn hạn thường sớm phải rời bỏ cuộc chơi.

Lee không hề vội vã, thái độ điềm tĩnh, chắc chắn luôn khiến ông cân bằng, giúp ông có đầu óc sáng suốt và khả năng phán đoán chính xác.

Theo VnEconomy

Ngày 14/12, Bộ Lao động Mỹ công bố, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 11 tăng 0,8%, cao hơn con số của tháng trước là 0,3%.

Giá tiêu dùng tháng 11/2007 của Mỹ tăng kỷ lục trong hai năm qua, làm tăng thêm nguy cơ lạm phát đối với kinh tế nước này.

Ngày 14/12, Bộ Lao động Mỹ công bố, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 11 tăng 0,8%, cao hơn con số của tháng trước là 0,3%. Chỉ số giá không bao gồm thực phẩm và năng lượng cũng leo thêm 0,3%.

Trong khi đó, 80 nhà kinh tế học tham gia vào điều tra của Bloomberg dự đoán giá tiêu dùng chỉ tăng 0,6% và chỉ số giá không bao gồm thực phẩm và năng lượng chỉ tăng 0,2%. Theo một báo cáo khác của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED), sản xuất công nghiệp trong tháng 11 cũng đã được mở rộng sau khi sụt giảm vào tháng 10.

Con số lạm phát có thể giải thích quyết định của FED về việc cắt giảm lãi suất 1/4 điểm vừa qua. Các nhà đầu tư không thỏa mãn với mức cắt giảm không đủ đánh bại sự ảm đạm của nền kinh tế. Một số người không dám đặt cược vào quyết định cắt giảm lãi suất trong tháng giêng, trong khi hầu hết những người khác vẫn nhìn thấy triển vọng về việc giảm chi phí cho vay.

“Không còn thắc mắc gì về việc các nhà hoạch định chính sách phải canh cánh nỗi lo về lạm phát và chắc chắn câu chuyện này sẽ khiến họ phải cân nhắc về tính thích hợp và mong muốn về việc cắt giảm sâu hơn”, David Resler, kinh tế trưởng tại công ty chứng khoán quốc tế Nomura ở New York bình luận.

Phản ứng đầu tiên của thị trường đối với báo cáo này là trái phiếu kho bạc sụt giảm, đưa lợi tức của trái phiếu kỳ hạn 10 năm lên mức cao nhất trong một tháng, có thời điểm lên đến 4,22%, thu lại một phần mất mát của mấy ngày trước.

Đồng USD phục hồi trong khi cổ phiếu lại mất giá. Từ tháng 11 năm trước đến cùng kỳ năm nay, giá tiêu dùng đã tăng 4,3%; lãi suất cơ bản cũng đã tăng 2,3%, cao hơn mức 2,2% của tháng 10 so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số giá của tháng 11 là đỉnh cao nhất kể từ 9/2005.

Báo cáo chỉ số giá tiêu dùng của Mỹ cũng cho thấy giá năng lượng đã nhảy 5,7%, trong khi tháng trước chỉ tăng có 1,4%. Giá xăng leo thêm 9,3% và chi phí nhiên liệu tăng vọt 14,2%, mức cao nhất kể từ tháng 2/2003. Tại sở giao dịch hàng hóa New York, giá dầu thô trung bình của tháng đứng ở mức 94,63 USD, con số này của tháng 10 là 85,66 USD.

Giá dầu đã đạt kỷ lục 99,29 USD vào ngày 21/11. Theo Hiệp hội ôtô Mỹ, thông thường giá xăng tăng 3 USD/gallon trong hầu hết các tháng 11 của mọi năm. Kể từ 1/9, các nhà vận tải của Mỹ đã 7 lần tăng giá vé để đánh bại tốc độ tăng giá nhiên liệu.

Tại một cuộc hội thảo tuần trước, Tom Horton, Giám đốc tài chính của AMR Corp., “cha đẻ” của hãng American Airlines, bình luận: “Giá dầu cao là một trong những thách thức hàng đầu với ngành công nghiệp”.

Chỉ số giá tiêu dùng là thước đo rộng nhất của chính phủ Mỹ đối với chi phí hàng hóa và dịch vụ. Khoảng 60% của CPI bao gồm các dịch vụ từ chăm sóc y tế đến giá máy bay và vé xem phim. Tháng trước, quần áo, thuốc men, dịch vụ bệnh viện và cước phí hàng không cũng dẫn đầu trong bảng CPI.

Tháng thứ hai liên tục, giá thực phẩm, chiếm một phần năm trong CPI, tăng 0,3%. Giá của các dịch vụ cho thuê, chiếm 40% của CPI cơ bản, cũng tăng. Theo đó, giá thuê nhà tăng 0,3%, so với con số 0,2% của tháng trước.

Bộ Lao động Mỹ công bố, giá bán buôn của tháng 11 tăng 3,2%, con số cao nhất trong 34 năm qua. Sự tăng tốc mạnh mẽ này do chi phí năng lượng cao kỷ lục trong một tháng kéo lên.

Giá cả đang tăng nóng trong khi sự tăng trưởng kinh tế ì ạch sau một quý 3/2007 bùng nổ. Theo ước tính của các nhà kinh tế tham gia vào cuộc điều tra của Bloomberg công bố ngày 11/12, tổng thu nhập quốc nội của quý này sẽ tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Sản xuất công nghiệp của Mỹ đã tăng 0,3% trong tháng 11/2007.

Theo tính toán của các nhà kinh tế của Bloomberg, thước đo về lạm phát của FED, chỉ tính trong chi tiêu của người tiêu dùng và không bao gồm chi phí thực phẩm và năng lượng, sẽ tăng 1,8% trong năm 2008, con số này của năm nay là 1,9%.

Điều tra của Bloomberg cũng cho thấy, tăng trưởng kinh tế trong quý này chỉ đạt tốc độ 1%, và mức độ tăng trưởng của quý I năm 2008 được ước tính chỉ eo hẹp ở mức 1,5%.

Nhiều công trình có nguy cơ bị bỏ dở vì thiếu vốn

Thiếu vốn là tình trạng chung của các doanh nghiệp Việt Nam. Riêng đối với doanh nghiệp bất động sản, việc thiếu vốn sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động và sự phát triển của doanh nghiệp.

Tự xoay sở là chính

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, cho rằng: vì thời gian thu hồi của các dự án kéo dài nên các doanh nghiệp không mạnh về vốn sẽ yếu thế cạnh tranh với các doanh nghiệp trong cùng ngành nghề nên các doanh nghiệp buộc phải huy động vốn. Trong điều kiện thị trường giá cả biến động hiện nay, các nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn vì giá cả vật liệu xây dựng tăng liên tục.

Trong khi đó, thời gian thực hiện một dư án phải mất từ 5-6 năm. Vì vậy các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất chật vật vì vốn. Nếu doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn không ổn định sẽ có nguy cơ bỏ công trình dở dang. Chính vì vậy, Nghị định 153 vừa ban hành đã quy định các doanh nghiệp phải có trên 15% tổng mức vốn đầu tư của dự án mới được phê duyệt.

Hiện nay, để có vốn, các doanh nghiệp vẫn phải tự xoay sở. Các ngân hàng gần như không có chính sách rót vốn trực tiếp cho các nhà đầu tư. Chính vì vậy, thời gian qua, một số công ty đã phải huy động vốn trước. Để không xảy ra tình trạng huy động vốn trước ở các dự án xây dựng, theo như ý kiến của ông Nguyễn Văn Đực ở Đất Lành, cần có chính sách để các ngân hàng mạnh tay hỗ trợ vốn cho các dự án của doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp cho rằng có thể xử lí bằng việc cho phép doanh nghiệp cổ phần hóa từng dự án, doanh nghiệp.

Theo ý kiến của ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lí nhà, thì bản thân các doanh nghiệp nên liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài để tiếp cận nguồn vốn mạnh. Một bên có vốn, một bên am hiểu thị trường thì cơ hội thành công sẽ lớn hơn.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản rất cần sự tham gia và góp sức của thị trường tín dụng. Các tổ chức tín dụng cần xây dựng hệ thống chính sách bảo lãnh cho vay thế chấp, cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, cá nhân dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn phục vụ cho mục đích đầu tư, mua nhà ở.

Được như vậy, không chỉ lợi cho các doanh nghiệp bất động sản mà các tổ chức tín dụng còn mở rộng dịch vụ của mình. Việc hệ thống ngân hàng, tín dụng tham gia vào thị trường bất động sản không chỉ giúp các doanh nghiệp có đủ nguồn lực hoạt động mà còn góp phần giúp người dân có nhu cầu nhà ở có điều kiện tiếp cận với các dự án dễ dàng hơn.

Tìm hỗ trợ từ ngân hàng

Vừa qua, một loạt các ngân hàng cũng phối hợp với dự án chung cư đã triển khai dịch vụ cho mua nhà với thời hạn trả góp dài nhất là đến 30 năm. Người vay tiền mua nhà được thế chấp bằng chính căn hộ mình được mua. Tiền vay sẽ được trả dần cộng với lãi suất theo hàng tháng.

Có thể nói đây là cơ hội tốt cho người dân có nhu cầu về nhà ở. Song lại có thể nói rằng sản phẩm hỗ trợ mua nhà của các ngân hàng trong thời gian qua mới chỉ nhắm đến đối tượng là người có thu nhập khá và cao. Như nhận xét của nhiều người đi vay tiền mua nhà, mức lãi suất của sản phẩm cho vay mua nhà vẫn còn khá cao, nằm ngoài tầm tay của người có mức thu nhập trung bình.

Các ngân hàng liên kết với các chủ đầu tư dự án bất động sản để cho vay mua nhà. Chỉ trong vòng 8 tháng qua, tại Ngân hàng An Bình đã có hơn 1.050 khách hàng vay mua nhà, đất trong thời hạn 20 năm. ABBANK đã dành nguồn vốn lên đến 1.000 tỉ đồng cho chương trình hỗ trợ vay mua nhà YOUhouse. ABBANK liên kết với vài chục chủ đầu tư bất động sản như: Công ty TNHH Saigon Riviera, Phú Mỹ Hưng, Vinaconex…

Thời gian qua, Ngân hàng Sacombank đã hợp tác với Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, Công ty địa ốc Sacomreal, Công ty An Phú, Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà. Ngân hàng Eximbank hỗ trợ cho khách hàng mua bất động sản ở các khu dự án Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng, Vista, Công ty Phát triển nhà Phú Nhuận, dự án An Phú, An Khánh.

Các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng đã bắt đầu quan tâm đến thị trường địa ốc nhưng đối tượng được hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân hàng còn hạn chế. Vần đề đặt ra ở đây là làm sao để có chính sách hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà nhưng với lãi suất thấp, thời gian hoàn vốn dài.

Tranh nhau đăng ký mua căn hộ Vista.

Khủng hoảng tín dụng địa ốc ở Mỹ, hiện vẫn đang gây chao đảo cho thị trường tài chính toàn cầu, liệu có cung cấp bài học gì cho thị trường địa ốc nước ta?

Năm 2004, khi sang Mỹ công tác, tôi hơi ngạc nhiên khi thấy đi đến đâu, người ta cũng bàn chuyện mua bán nhà. Nhiều người Việt sống ở những vùng gần Washington DC, Houston, Texas hay Santa Ana, California mua vài ba căn nhà, ai nấy đều “phấn khởi” vì giá nhà tăng nhanh, tính ra, họ đã lời những khoản rất lớn.

Hỏi chuyện mới biết, mua nhà những năm ấy khá dễ dàng. Người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy lời.

Lúc đó, tôi có đến thăm những khu phát triển địa ốc ở Texas mà có dạo cũng quảng cáo rao bán cho người trong nước, gây xôn xao ở nước ta một thời gian. Bây giờ nhìn lại, mới thấy đấy là tiền đề của cuộc khủng hoảng tín dụng địa ốc đang gây khó khăn cho nền kinh tế của Mỹ và kéo theo sự phá sản của nhiều tổ chức tín dụng trên khắp thế giới.

Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi người ta mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một công cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà. Để “kích cầu”, giới tài chính Mỹ “làm liều” cho vay mua nhà ngay cả với những người có tiền sử tín dụng xấu – gọi là subprime loan mà chúng ta bây giờ hay nghe báo chí sử dụng – để tính lãi trên trời.

Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt (vì áp dụng lãi suất thả nổi). Nhiều người mất khả năng chi trả – nhà lại không bán được dễ dàng như trước vì lãi suất cao rồi, tính ra không còn lời nhanh như mấy năm trước. Sau khi tận dụng các kỹ thuật để thu thêm một khoản lãi nữa như cho vay để “tái cấu trúc” nợ, cho vay khoản vay thứ nhì trên cùng căn nhà đã thế chấp, các tổ chức tín dụng bắt đầu công bố tin xấu: nợ khó đòi tăng vọt.

Thế là sụp đổ dây chuyền. Cái tinh vi của thị trường tín dụng địa ốc này là ở chỗ: các khoản vay tín dụng xấu này được “đóng gói” thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên thị trường chứng khoán. Vì thế, dù là chuyện cho vay mua nhà ở Mỹ nhưng ảnh hưởng thì lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc… vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này.

Đó là chuyện của người ta. Liệu nó có liên quan gì đến những đợt sốt nhà đất ở nước ta trong thời gian gần đây? Nhiều người nói không hề vì ở nước ta mua nhà thường trả bằng tiền mặt chứ không có chuyện vay ngân hàng để mua. Có vay ngân hàng chăng nữa, thì tỷ lệ cho vay trên giá trị căn nhà rất thấp, tiền sử tín dụng của người vay được cân nhắc kỹ. Có lẽ họ nói đúng nhưng có những dấu hiệu cảnh báo rất rõ ràng, không thể không nói ra.

Khủng hoảng tín dụng địa ốc ở Mỹ có quy mô lớn, nhưng lẽ ra nó còn lớn hơn gấp nhiều lần nếu không có những sắc thuế ngăn chặn bớt lòng tham của nhà đầu cơ. Trở lại chuyến đi Mỹ hồi năm 2004, nhiều người Việt cho biết họ không tham gia vào phong trào đầu cơ nhà cửa vì họ ngại chuyện thuế. Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng thuế bất động sản cho chính quyền địa phương – thuế suất mỗi nơi mỗi khác.

Ví dụ ở Houston, Texas, một căn nhà của một gia đình trung lưu có mức thuế hằng năm chừng 8.000 đô la. Ngoài ra, nếu bán căn nhà mua chưa đầy hai năm và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15%. Người mua nhà hòng kiếm lời còn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch (ít ai mua bán trực tiếp), mua để cho thuê phải tính đến thuế kinh doanh nhà cho thuê…

Ở ta, chưa có những sắc thuế như vậy nên người có tiền cứ thoải mái đầu cơ vào nhà đất, giá lên bao nhiêu là hưởng lợi bấy nhiêu. Đây là một điểm khác biệt lớn mà nếu không có chính sách điều chỉnh sớm, cơn sốt nhà đất sẽ khó lòng hạ nhiệt.

Thứ nữa, mặc dù có thể chưa có hiện tượng nhiều người dân bình thường vay tiền mua nhà để bán lại, nên nhớ rất nhiều dự án nhà đất lớn trong thời gian vừa qua được các ngân hàng tài trợ vốn. Hiện nay, theo quan sát của giới chuyên môn, đến 80-90% người mua các căn hộ chung cư đang sốt nóng không mua để ở mà mua để dành đó sau này bán lại kiếm lời.

Cứ tạm tính chỉ một nửa các vụ giao dịch là ở dạng này, chẳng mấy chốc, nhu cầu mua nhà sẽ đạt đến đỉnh và nhanh chóng rớt xuống. Lúc đó, chủ đầu tư lấy tiền đâu trả nợ cho ngân hàng? Dòng tiền họ tính toán sẽ thu được trong thời gian tới liệu có trôi chảy như trong bản thuyết minh dự án đi vay tiền?

Chưa kể, với sự góp mặt của thị trường chứng khoán, các khoản vay này cũng được “đóng gói” biến thành cổ phiếu đang được ngay chính các tổ chức tín dụng hay các công ty khác sở hữu; liệu có gì khác với các công cụ tài chính với các tên rất kêu từng được rao bán ở thị trường tài chính quốc tế?

Sức hút của những khoản lời khổng lồ đang cuốn nguồn lực của xã hội vào cơn lốc đầu tư và đầu cơ địa ốc; chắc chắn nguồn lực dùng để xây dựng nhà giá thấp cho người có thu nhập bình thường sẽ bị chia sẻ.

Hình ảnh hàng ngàn căn hộ đắt tiền bỏ trống, không ai ở bên cạnh những khu ổ chuột mới hình thành với hàng ngàn công nhân sống chen chúc từng xảy ra ở Thái Lan, sẽ có khả năng xảy ra ở nước ta nếu chúng ta không nhận ra nguy cơ “bong bóng” của thị trường và nhanh chóng có biện pháp điều chỉnh.

(Theo TBKTSG)

Trong thời gian qua, có hiện tượng khách hàng đổ xô, chen nhau đăng ký mua căn hộ tại một số dự án căn hộ cao cấp - Ảnh: Việt Tuấn.

Thời gian vừa qua đã xảy ra tình trạng “sốt” tại một số dự án bất động sản ở Tp.HCM và Hà Nội. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng hiện nay, cung cầu về nhà, đất luôn ở tình trạng mất cân đối cả về số lượng lẫn chủng loại, cộng với tình trạng đầu cơ làm tăng nhu cầu “ảo”, đẩy giá nhà đất ở nhiều khu vực cao hơn thực tế.

Giao dịch không chính thức vẫn chiếm tỷ lệ cao, đặc biệt là nhà ở, đất ở, gây thất thu ngân sách. Cơ cấu thị trường chưa hoàn chỉnh, các cơ chế liên quan tới thị trường chưa thực sự đáp ứng đòi hỏi của nền kinh tế thị trường. Các thể chế bảo đảm khuyến khích thị trường phát triển có hiệu quả chậm được ban hành, khi ban hành lại không đồng bộ, ít khả thi…, là những yếu tố cơ bản tác động đến thị trường bất động sản.

Do vậy, việc điều tiết thị trường, đảm bảo giá ở mức hợp lý, tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh là rất quan trọng.

Phát triển và quản lý thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng)

“Thị trường bất động sản đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua. Hệ thống văn bản qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, môi trường đầu tư kinh doanh ngày càng thuận lợi hơn cho cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém, phát triển thiếu ổn định và bền vững. Đặc biệt, trong thời gian gần đây tại Tp.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng giá văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở riêng lẻ tăng đột biến cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Trong khi thị trường bất động sản tại một số địa phương khác, vẫn trong tình trạng kém sôi động, ít giao dịch.

Nguyên nhân cơ bản của tình hình nêu trên là do nguồn cung về nhà đất tại Hà Nội và Tp.HCM gần đây bị hạn chế, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, giá đầu vào (vật liệu, nhân công…) tăng cao cũng như sự tác động của thị trường tài chính, tiền tệ đã ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình tăng giá bất động sản.

Tại những khu vực giá bất động sản tăng đột biến đã xảy ra tình trạng nhà đầu tư giữ hàng không đưa ra thị trường nhằm đẩy giá lên cao; chính quyền các cấp thiếu sự kiểm tra, kiểm soát và xử lý kịp thời các trường hợp đầu cơ, nâng giá xảy ra trên địa bàn.

Nhiều địa phương chưa quan tâm tới việc đầu tư xây dựng qũy nhà xã hội để cho một số đối tượng thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua theo quy định của Luật nhà ở. Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội.

Để khắc phục những bất cập trên, vừa qua, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Chỉ thị về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Chỉ thị này đưa ra một số yêu cầu, như các địa phương phải thúc đẩy việc triển khai nhanh các dự án phát triển nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường; rà soát các dự án đang triển khai, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai hoặc vi phạm các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

Cùng đó là giao cho Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu, sửa đổi những nội dung liên quan đến lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở trong Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở theo hướng phân cấp, loại bỏ các quy định bất hợp lý để rút ngắn thời gian thực hiện các dự án, khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng đa dạng các loại căn hộ.

Trong khi đó Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách, trình Chính phủ trong quý 1/2008”.

Hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan

Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam

“Trong thời gian qua, có hiện tượng khách hàng đổ xô, chen nhau đăng ký mua căn hộ tại một số dự án căn hộ cao cấp ở Tp.HCM, việc giao dịch tại một số dự án ở Hà Nội cũng khá sôi động. Tuy nhiên từ đó mà suy ra có cơn “sốt” trên thị trường bất động sản, thậm chí chỉ là thị trường nhà ở của thành phố thì chưa đúng.

Phải nhìn nhận rằng thị trường bất động sản là một thị trường địa phương và có phân khúc. Cái gọi là “sốt” vừa qua chủ yếu diễn ra ở mảng căn hộ cao cấp. Người ta mua đa phần không phải để ở mà để đón đầu thời cơ, đón luồng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sau khi nước ta gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Tình trạng này thường được gọi với cái tên chung là “đầu cơ”.

Thị trường bất động sản rất nhạy bén với “cầu” nhưng muốn có nguồn cung đòi hỏi cần có thời gian. Để hoàn thành một dự án phải mất vài ba năm là ít. Do đó, đây là thời gian phù hợp để người ta mua vào. Đầu cơ chỉ tác động xấu đến thị trường khi họ găm hàng, nâng giá, tạo khan hiếm giả tạo. Về vấn đề này, cần có sự can thiệp của Nhà nước.

Tuy nhiên, kìm hãm đầu cơ bằng việc đánh thuế đối với nhà không đưa vào sử dụng thì cần phải cẩn trọng vì lấy tiêu chí nào xác định nhà sử dụng hay không?

Ví như hiện nay tôi có cơ hội mua nhà nhưng đến năm sau tôi mới chuyển tới nhà đó ở vì con tôi chưa hoàn tất việc học tập tại nơi ở cũ, hoặc vừa mua được nhà tôi phải chuyển công tác ra nước ngoài mấy năm; Việt kiều được phép mua nhà nhưng do công việc, họ phải về Pháp 3 năm mới quay lại Việt Nam… thì tính sao?

Hơn nữa, nhà cửa muốn bán hay cho thuê cũng phải gặp khách hàng hoặc phải được giá… Nếu không suy xét kỹ vấn đề thuế này rất dễ sinh ra nhiễu sự, kiện cáo…

Khi giá lên cao, cung sẽ nhiều hơn, thị trường sẽ dần dần tự điều chỉnh. Tuy nhiên ở Việt Nam, đây là thị trường mà thông tin không đối xứng. Người có nhu cầu bất động sản thực sự bao giờ cũng ít thông tin hơn người bán.

Theo tôi, muốn chống đầu cơ, phải tăng nguồn cung, trước hết cần thúc đẩy việc thực hiện các dự án về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đồng thời phải sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả. Những doanh nghiệp đã được cấp đất nhưng sau một năm mà chưa triển khai dự án thì phải giải trình, nếu “om” đất sẽ phải bị phạt nặng…

Hiện nay, chúng ta chưa đánh giá đúng vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường trụ cột của nền kinh tế, tỉ lệ đóng góp vào GDP lớn.

Thị trường này phát triển, kéo theo thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, nội thất,… phát triển theo. Người ta nói, thị trường bất động sản tăng một đồng thì các thị trường khác tăng hai đồng.

Ở nhiều nước, số tiền ngân hàng cho vay để phát triển thị trường bất động sản chiếm khoảng 30% tổng vốn cho vay. Nếu thị trường này đóng băng thì làm ứ đọng một lượng vốn lớn, ngân hàng thiếu khách hàng, rồi xảy ra tình trạng nợ đọng, nợ xấu… ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường tiền tệ cũng như đến nền kinh tế của đất nước.

Để phát triển thị trường bất động sản cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động. Trong đó, cần chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.

Hoàn thiện cơ cấu thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản. Hệ thống chính sách và các cơ chế cần được hoàn thiện theo hướng: Tôn trọng các quy luật của thị trường và xu hướng hội nhập quốc tế; tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh; Nhà nước chủ động điều tiết và quản lý có hiệu quả để thị trường hoạt động minh bạch, hiệu quả, huy động được tiềm năng nằm trong bất động sản. Nhưng muốn có thể chế hợp lý về thị trường bất động sản, trước hết phải nắm vững quy luật của thị trường này”.

Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

“Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đất đai đóng các vai trò quan trọng.

Thứ nhất, nền sản xuất xã hội có ba yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch.

Đối với đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác dụng trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xóa đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hóa, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hóa nhằm bảo đảm tính bền vững.

Thứ hai, giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hóa so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế đầu tư.

Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào hàng hóa, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hóa bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hóa nói chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội.

Thứ ba, đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững.

Những nước công nghiệp mới (NIC) đều phải dựa vào nguồn vốn của nước ngoài để đầu tư phát triển. Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hàng hóa bằng nguồn vốn trong nước đang tiềm ẩn trong đất đai.

Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng “thế năng” sang vốn ở dạng “động năng” để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực.

Việc “đánh thức” vốn tiềm năng của đất đai chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì chúng ta sẽ có vốn là nguồn chủ động từ nội lực”.

Có nhiều lý do để bất động sản nóng lên

Ông Nguyễn Trung Vũ, Giám đốc Công ty Bất động sản Century

“Thực ra có rất nhiều lí do để thị trường bất động sản nóng lên trong thời gian vừa qua. Thứ nhất, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng cao làm cho người dân muốn thay đổi điều kiện sống của mình. Thứ hai, các dự án lớn rất chậm triển khai mà quá trình đô thị hóa lại diễn ra quá nhanh chóng.

Thứ ba, người dân hy vọng trong thời gian tới Chính phủ sẽ cho Việt kiều mua nhà, giới đầu cơ sẽ dựa vào thông tin đó để tích trữ nhà trước. Thứ tư, chính sách thuế của Nhà nước không theo kịp được sự phát triển của thị trường bất động sản. Ở nước ngoài, những khu đất đẹp đều bị đánh thuế sử dụng đất rất cao nên không phải ai cũng có thể mua hoặc đầu cơ được.

Một lí do nữa là số lượng người đầu cơ bất động sản tăng nhanh trong thời gian qua do thị trường chứng khoán bùng nổ. Hơn nữa: bài toán đầu tư vào chung cư cao cấp là bài toán rất dễ tính toán sinh lời, chung cư cũ không có nhiều dịch vụ phục vụ cho nhu cầu hàng ngày như: siêu thị, bảo vệ, nơi để xe… Còn chung cư mới thì bao gồm đầy đủ các dịch vụ kèm theo, ngân hàng thì sẵn sàng cho vay để mua nhà, lại dễ cho thuê lại.

Giá nhà đất ở nước ta quá cao so với thu nhập của người dân. Muốn khắc phục tình trạng trên, cần điều chỉnh hợp lý cung – cầu trên thị trường bất động sản bằng việc tăng cung cho thị trường này. Tăng cung là cần phải phát triển các thành phố vệ tinh, ở đó có trường học, có bệnh viện, có công viên, có trụ sở làm việc, có trung tâm mua sắm, có cơ sở hạ tầng tốt…

Người ta sẽ không cần phải vào trung tâm, không cần phải di chuyển quá nhiều. Nếu cứ phát triển như vết dầu loang hiện nay, chỉ xây dựng được một số tòa nhà, chung cư, các tiểu đô thị và các khu này cứ bám vào hạ tầng vốn đã quá tải của thành phố thì vẫn không giải quyết tốt được tình hình cung cầu của thị trường bất động sản”.

Các doanh nghiệp bất động sản trong nước cần liên kết

Ông Trương Thái Sơn, Giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân

“Để giảm thiểu tình trạng mua đi bán lại, đẩy giá nhà đất cao hơn nhiều so với giá trị thực, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi cho những nhà đầu tư tham gia các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong quy hoạch phát triển hạ tầng đô thị, các cấp chính quyền cần quy hoạch quỹ đất xã hội cho dân nghèo, đồng thời có sự hỗ trợ đặc biệt về tài chính-tín dụng để người dân có thể xây, mua hoặc thuê nhà ở.

Muốn tăng cung, theo tôi, cần phải đơn giản hoá và công khai hoá các thủ tục đầu tư, giao đất, bồi hoàn giải tỏa, đấu thầu dự án, giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà.
Để thị trường bất động sản phát triển cần có một thị trường tài chính – tiền tệ hỗ trợ. Có người cho rằng việc ngân hàng ồ ạt cho khách hàng vay tiền mua nhà đất có thể làm cho thị trường bất động sản chứa nhiều yếu tố rủi ro.

Nhưng theo tôi, điều này có tác dụng tốt, tạo điều kiện cho người dân có khả năng mua nhà với nguồn vốn tín dụng dài hạn, đồng thời giúp chủ dự án có vốn để đầu tư phát triển hạ tầng. Thực tế cho thấy, ngân hàng kết hợp với các nhà đầu tư dự án đã kích hoạt sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Vấn đề còn lại ở chỗ làm thế nào kiểm soát một cách có hiệu quả sự nối kết này, hạn chế những rủi ro có thể xảy ra.

Xu hướng liên kết trong thị trường bất động sản giúp việc đầu tư bất động sản phát triển bền vững, tăng khả năng tài chính, tăng tính chuyên nghiệp, chia sẻ rủi ro, nâng cao năng lực cạnh tranh.

Nếu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tăng cường hợp tác, liên kết với nhau thành những tập đoàn có tiềm lực đủ mạnh thì không sớm thì muộn sẽ sớm nhường sân cho các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bởi vì theo luật kinh doanh bất động sản không có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong lĩnh vực này”.

Mức giá chưa phản ánh thực chất

Ông Alastair Orr Ewing, Chủ tịch Savills Vietnam

“Có rất nhiều nhân tố đang ảnh hưởng đến giá nhà đất tại Việt Nam. Đầu tiên, thị trường nhà đất Việt Nam phát triển còn manh mún, non trẻ, không phải nhiều người đã thực sự hiểu về bất động sản.

Khi có vài dự án sớm đạt được thành công thì không ít người dù chưa biết nhiều về thị trường này cũng vẫn đổ xô vào đầu tư nhà đất. Sự đầu cơ rõ ràng góp phần làm tăng giá bất động sản.

Cũng có yếu tố khác đẩy giá lên là do cơ hội đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực khác còn hạn chế. Đầu tư vào nhà đất vẫn dược coi là an toàn nhất đối với đồng tiền mà người ta bỏ ra.

Một trong những yếu tố quan trọng khác tác động đến giá nhà đất là tư tưởng muốn sở hữu đất đai của người Việt Nam.

Khi nhu cầu quá cao mà nguồn cung không thể đáp ứng được thì sẽ đẩy giá nhà và giá đất lên cao. Tại các trung tâm lớn của Việt Nam, nhu cầu về nhà ở tăng mạnh, nhiều nhà ở đang được mua đi bán lại bởi các nhà đầu cơ.

Ngoài ra, hiện có rất nhiều người nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam nên nhu cầu về nhà cho người nước ngoài thuê cũng rất cao. Hơn nữa, trong thời gian qua, thị trường chứng khoán của Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc, gây tác động lớn đến thị trường bất động sản, nhất là phần căn hộ cao cấp và villa.

Những người được lợi từ sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường chứng khoán là các cổ đông, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư và nhà đầu tư trong, ngoài nước. Nhiều người có mức thu nhập cao đã mua nhiều căn hộ, biệt thự hơn nên nhu cầu căn hộ, biệt thự bán, cho thuê cũng tăng vọt.

Cuối cùng, với một số người, mua bán đất đai chính là cách thức hữu hiệu để “rửa tiền” nên cũng góp phần làm giá nhà đất tăng cao. Mức đô thị hóa nhanh, sự chuyển biến trong phong cách sống, thành phần dân số, những nguồn của cải và thu nhập của người dân đang ngày càng tăng chính là những căn cứ đầy thuyết phục để dự đoán nhu cầu căn hộ tiếp tục gia tăng trong tương lai.

Hiện nay, giá nhà đất tại các đô thị lớn của Việt Nam đang ở mức quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Tuy nhiên, mức giá này không phản ánh được thực chất tiêu chuẩn và chất lượng của sản phẩm vì thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn thiếu minh bạch cũng như các chuẩn mực để giám sát kết quả và thực tế mua bán.

Chúng tôi hy vọng môi trường kinh doanh ở Việt Nam sẽ tiếp tục được cải thiện một cách nhanh chóng và Savills rất hân hạnh được đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp các dịch vụ cho các nhà đầu tư để phát triển thị trường này”.

(Theo Thời báo Kinh tế Việt Nam)

Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập.

Dân số tăng, kéo theo nhu cầu về bất động sản tăng tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển.

Mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng đã phát triển lâu và mạnh mẽ ở các nước phát triển, nghề môi giới bất động sản (bất động sản) là nghề có vị trí rất quan trọng trong cuộc sống xã hội khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao.

Chân dung nhà môi giới

Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán bất động sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua – bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi.

Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, và nhiệt tình trong công việc là yêu cầu hàng đầu. Vì bất động sản là sản phẩm có giá trị rất cao nên người đại diện cần có biểu hiện thuyết phục nhất đối với khách hàng. Các đại lý bất động sản thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt (họ cần nhớ không chỉ tên, mặt của khách hàng mà cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng).

Tại các quốc gia phát triển, ví dụ như Mỹ, môi giới bất động sản phải có giấy phép hành nghề. Thi lấy giấy phép – với người môi giới thì khó hơn với đại lý – bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan đến mua bán bất động sản.

Muốn trở thành đại lý bất động sản cũng cần có giấy phép hành nghề, và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ. Với những ai muốn trở thành người môi giới bất động sản thì cần tham dự một khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ; và phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản, thường từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2 năm.

Làm lợi nhất cho khách hàng

Phần lớn các đại lý và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở. Một số nhỏ – thường là các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn – chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các đối tượng khách hàng.

Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách hàng. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng – là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng.

Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện.

Cơ hội và thu nhập

Nhu cầu tuyển dụng đối với các đại lý và môi giới bất động sản sẽ tăng mạnh đến năm 2014. Lý do là khi dân số tăng cao thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhất là khi nhận thức chung của xã hội là đầu tư vào bất động sản là một đầu tư “khôn ngoan”. Tuy nhiên, do ứng dụng của công nghệ thông tin, ngày nay khách hàng có thể truy cập vào các trang web để tìm kiếm các thông tin liên quan đến bất động sản mà mình quan tâm.

Vì vậy, trong tương lai gần nếu bạn làm nghề bán thời gian hay coi đó là nghề tay trái đều rất khó cạnh tranh. Các quy định và yếu tố pháp lý luôn thay đổi và điều chỉnh, cũng là nguyên nhân khiến cho một số người không chuyên khó mà có thể cạnh tranh được với các công ty làm ăn bài bản và chuyên nghiệp.

Vào nghề môi giới bất động sản khá dễ vì đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt, thù lao lại cao nếu bạn có nhiều khách hàng và giao dịch thành công. Nếu được đào tạo tốt, và có tham vọng – đặc biệt nếu bạn có mối quan hệ rộng trong xã hội và giới kinh doanh – bạn có thể nắm bắt cơ hội thành công trong nghề. Tuy nhiên, người mới vào nghề thì thu nhập thường không ổn định, có thể sau vài tháng không bán được bất động sản nào buộc phải bỏ nghề! Vì vậy, người mới vào nghề, nên có một khoản tiền ít nhất để nuôi mình trong vòng 6 tháng cho đến khi họ có thể có được thu nhập từ tiền hoa hồng!

Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và môi giới bất động sản. Tỷ lệ hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận của đại lý và người môi giới, vào loại bất động sản và giá trị của bất động sản. Tiền hoa hồng được phân chia giữa nhiều đại lý và môi giới bất động sản. Khi bất động sản được bán, người môi giới hay đại lý có bản niêm yết sẽ chia khoản tiền hoa hồng được hưởng với người môi giới hay đại ký bán được bất động sản, và với công ty mà họ đang làm việc.

Mặc dù là tiền chia hoa hồng cho các đại lý giữa các công ty là khác nhau, nhưng thường giá trị bằng một nửa số tiền hoa hồng mà công ty nhận được. Đại lý nào vừa có bản niêm yết vừa bán được bất động sản sẽ có số hoa hồng cao nhất.

Nghề môi giới và đại lý bất động sản là nghề khá “nhạy cảm” với biến động của thị truờng, đặc biệt các biến động liên quan đến tỷ giá. Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch về bất động sản đương nhiên sẽ giảm xuống.

Thu nhập của 1 người làm đại lý bất động sản ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ 35,670 USD đến 92.770 USD/ năm. Con số này bao gồm những công việc có liên quan đến việc kinh doanh, môi giới và đại lý bất động sản các loại (nhà ở, văn phòng cho thuê, thuê mua, các mục đích công nghiệp…).

Thu nhập của 1 người làm đại lý bất động sản ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ 35.670 USD đến 92.770 USD/ năm.

Chen nhau mở tài khoản để mua căn hộ ở Sky Garden III - Ảnh: D.Đ.Minh

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) đã khẳng định như thế vào hôm qua 30.10. Bộ Xây dựng đang soạn thảo Chỉ thị về những giải pháp để phát triển và quản lý thị trường bất động sản theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết:

- Tình trạng “sốt nóng” vừa qua chỉ xảy ra ở một số khu vực của một vài thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, các khu vực, địa phương khác tình hình giao dịch, giá cả vẫn bình thường. Theo tôi, ở những khu vực “nóng” đó cũng phải làm rõ là những loại hàng nào “sốt”. Chủ yếu là nhà chung cư, đất dự án, tức là những khu vực mà nhà đầu tư nhắm đến nhiều vì khả năng sinh lợi cao. Nguyên nhân chính của việc này, chúng tôi đã báo cáo nhanh gửi Bộ trưởng là do cung ít hơn cầu. Chỉ thị về một số giải pháp phát triển và quản lý thị trường bất động sản (BĐS) sẽ nhằm đưa ra một số yêu cầu, ví dụ các địa phương phải thúc đẩy việc triển khai nhanh các dự án phát triển nhà ở; rà soát các dự án đang triển khai, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai hoặc vi phạm các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Ngoài ra, cũng cần tìm cách hạ giá thành xây dựng và kiểm soát thị trường.

* Thưa ông, trong một nền kinh tế thị trường mà mình muốn kiểm soát thị trường, kiểm soát giá cả có vẻ như rất khó khả thi?

- Ông Nguyễn Mạnh Hà: Nói chính xác là kiểm soát đối với việc thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh BĐS, có hàng nhưng “găm” không bán ra chờ giá lên, hoặc có dự án nhưng không thực hiện. Hơn nữa thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở nói riêng là một thị trường đặc biệt, dứt khoát phải có sự kiểm soát của Nhà nước. Ở đây quản lý Nhà nước không bắt họ phải bán giá này, giá kia mà vấn đề là kiểm soát xem cơ cấu giá ấy có hợp lý hay không, mức lợi nhuận có phù hợp hay không. Luật Kinh doanh BĐS cũng quy định việc này, trong đó yêu cầu việc bán hàng phải công khai, minh bạch, mọi giao dịch phải được thực hiện qua sàn, người dân có thể dễ dàng tiếp cận và tìm kiếm thông tin về hàng hóa…

* Nhiều người đang dự đoán về một cơn sốt mới trên thị trường BĐS do giới đầu cơ “thổi” lên, quan điểm của ông về việc này thế nào?

- Ông Nguyễn Mạnh Hà: Chúng tôi nhận định, thị trường nhà đất thường “ấm” lên vào dịp cuối năm, khi mà nhu cầu mua sắm nói chung đều tăng. Còn tình hình hiện nay, thị trường nhà đất cung đang còn thấp, cầu tăng, trong khi các dự án lớn triển khai rất chậm, giá đầu vào BĐS (đất, vật liệu xây dựng…) đều tăng nhưng như tôi đã nói ở trên chỉ là “sốt” cục bộ ở một số khu vực, tập trung vào một số mặt hàng chứ không phải là tất cả. Cho nên, trong chỉ thị của Chính phủ sắp tới sẽ đề nghị áp dụng một số biện pháp tăng nguồn cung, chẳng hạn giảm thiểu các thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất, đấu thầu dự án, đặc biệt là tháo gỡ giải phóng mặt bằng, kiểm soát việc thực hiện các dự án đã giao…

Luật pháp cũng như các cơ chế của Nhà nước hiện nay khuyến khích chủ đầu tư kinh doanh BĐS đầu tư dự án. Gần đây nhất, Chính phủ cũng chấp nhận đề xuất của Bộ Xây dựng đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở thành một trong những chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương và cả nước. Việc này rất quan trọng vì như vậy, bản thân chính quyền địa phương sẽ tích cực hơn trong việc tìm cơ chế để đẩy nhanh các dự án phát triển nhà ở.

* Cầu lớn hơn cung trong thị trường nhà ở đã được cảnh báo từ nhiều năm nay nhưng chính sách vĩ mô có vẻ đi rất chậm và rối?

- Ông Nguyễn Mạnh Hà: Thực ra độ trễ của thị trường BĐS lớn hơn những thị trường khác. Nếu thiếu xăng có thể nhập xăng ngay, hoặc thiếu ô tô cũng có thể cân đối ngay, còn nhà ở thì chậm hơn. Một dự án tiến hành phải vài năm mới có sản phẩm. Đúng là có chuyện chúng ta phải làm tốt hơn công tác dự báo thị trường, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án và kiểm soát các cam kết của nhà đầu tư mới mong có nhiều hàng hóa.

* Áp dụng phương thức tính lũy tiến khi đánh thuế sử dụng nhà, đất được coi là giải pháp để chống đầu cơ nhà đất, nhưng cũng có ý kiến lo ngại rằng, thuế cao cũng sẽ lại góp phần làm giá BĐS tăng cao?

- Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tới đây Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu điều chỉnh thuế nhà đất (đang rất thấp) và ban hành thuế tài sản trên nguyên tắc đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sở hữu nhiều BĐS. Nhưng xin lưu ý là chỉ đánh thuế cao đối với trường hợp nhà, đất bỏ trống, không đưa vào sử dụng mà không nhằm đánh thuế cao đối với người sử dụng bình thường. Ngay cả nhà cho thuê cũng không phải chịu mức thuế này vì đã có kinh doanh và sinh lời.

* Việc này có vẻ rất khó với hệ thống dữ liệu thông tin về nhà đất kém như hiện nay?

- Ông Nguyễn Mạnh Hà: Khó nhưng không có nghĩa là không làm được.

Kiểm tra việc bán căn hộ tại dự án The Vista, Sky Garden III (TP.HCM) Hôm qua 30.10, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã có công văn gửi UBND TP Hồ Chí Minh yêu cầu tổ chức kiểm tra việc triển khai các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố. “Nếu phát hiện vi phạm cần xử lý nghiêm để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, ngăn ngừa hiện tượng lợi dụng, gây bất ổn thị trường để trục lợi” – công văn nhấn mạnh. Bộ Xây dựng nhận định (căn cứ thông tin trên báo chí) thì việc chủ đầu tư các dự án The Vista, Sky Garden III… tổ chức bán căn hộ chung cư với tiền “đặt chỗ” lên tới 200 triệu đồng là vi phạm quy định của Luật Nhà ở. Công văn nêu rõ: “Điều 39 Luật Nhà ở quy định trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng”.

Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh cần rà soát tiến độ thực hiện tất cả các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới trên địa bàn đã giao cho chủ đầu tư, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai hoặc có vi phạm các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường, đáp ứng yêu cầu nhà ở ngày càng tăng của nhân dân.

An Nguyên

Metropolitan là một trong những cao ốc có giá cho thuê cao nhất TP.HCM hiện nay - Ảnh: D.Đ.Minh

Rất nhiều cao ốc văn phòng đã được xây dựng tại TP.HCM nhưng vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu dù giá cho thuê cao ngất trời. Giá trên trời (cao ốc) đã cao, giá dưới đất (mặt bằng) còn khủng khiếp hơn nữa…

Đi đến đâu, hết chỗ đến đó
Từ đầu năm 2007 đến nay, nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM tăng vọt. Những cao ốc quen thuộc như Diamond Plaza, Sunwah, Metropolitan, SaigonCenter… đã kín chỗ từ lâu. Gọi điện đến những nơi này đều nhận được câu trả lời giống nhau là đã hết chỗ và không nên chờ đợi vì các hợp đồng thuê văn phòng ở đây đều được ký dài hạn.
5 cao ốc có giá cho thuê cao nhất hiện nay tại TP.HCM: Diamond Plaza, Metropolitan, Saigon Tower, Saigon Center, Sunwah với giá cho thuê trung bình khoảng 50 USD/m2/tháng (chưa tính phí quản lý và 10% thuế GTGT). Các cao ốc xếp hạng B+ như Saigon Trade Center, MeLinh Poin Tower có giá thuê từ 34 – 36 USD/m2/tháng (chưa tính phí quản lý và 10% thuế GTGT) (Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CBRE)
Đã vậy, những cao ốc mới, thậm chí những cao ốc chưa đi vào sử dụng cũng trong tình trạng này. Gọi điện hỏi thuê văn phòng ở cao ốc Lancaster, nhân viên ở đây cho biết nơi đấy đã hết chỗ. Cao ốc “Miss Áo dài” (cùng hệ thống) thì còn duy nhất một văn phòng ở tầng 2, diện tích 124m2 với giá 35 USD/m2. Vì còn duy nhất một chỗ nên khách hàng không còn lựa chọn nào khác là phải bỏ ra gần 4.400 USD/tháng (tương đương 70 triệu đồng) nếu muốn đặt văn phòng ở đây. Tiếp tục sang cao ốc Pasteur Court (127 Pasteur, Q.3), nhân viên ở đây cho biết, văn phòng cho thuê đã “full” (đầy) từ lâu, hiện chỉ còn căn hộ cho thuê để ở. Diện tích căn hộ nhỏ nhất là 82m2, cho thuê với giá khoảng 2.500 USD/tháng “đã được trang bị nội thất đầy đủ, chỉ việc vào ở thôi” – nhân viên này quảng cáo.

Đi đến đâu, hết chỗ đến đó nhưng nếu liên lạc với một “cò” chuyên “chạy” văn phòng cho thuê, tình hình hoàn toàn ngược lại. Theo lời “cò” này thì “các cao ốc hạng A ở Q.1 giá thuê khoảng 36 – 40 USD/m2, bên chị muốn diện tích bao nhiêu cũng có”. Tuy nhiên, mức phí mà anh ta đưa ra đúng là gây “choáng”: bằng một tháng tiền thuê văn phòng. Nghĩa là nếu khách hàng thuê văn phòng giá 5.000 USD/tháng thì phải mất cho cò 5.000 USD…

Có thể thấy, mức giá thuê văn phòng ở các cao ốc đã tăng vọt trong vài tháng gần đây. Nếu như thời điểm đầu năm, giá thuê các cao ốc hạng A khoảng 25 – 30 USD/m2 thì ở thời điểm hiện tại, con số này đã lên 35 USD – 45 USD/m2 mà vẫn luôn ở tình trạng hết chỗ. Ngay cả những cao ốc hạng C giá cũng được đôn lên rất cao, tăng khoảng từ 5 – 10 USD/m2 và không dễ tìm thuê.

Tiền thuê mặt bằng đủ mua 2 căn hộ

Theo chân một doanh nhân đi thuê mặt bằng làm showroom trưng bày hàng nội thất, một lần nữa tôi thấy “choáng” về mức giá thuê tại TP.HCM hiện nay. Mặt bằng đầu tiên chúng tôi được giới thiệu nằm trên đường Nguyễn Thị Minh Khai (Q.1), diện tích khoảng 400m2 được “hét” với giá… 18.000 USD/tháng (tương đương 300 triệu đồng/tháng). Nghe mức giá này tôi muốn xỉu, nhưng với “thần kinh thép” đã quen chinh chiến, doanh nhân này thuyết phục tôi “cứ đến tận nơi xem thế nào rồi tính cũng chưa muộn”. Sau khi ngắm nghía kỹ lưỡng và đồng ý về khoản “địa lợi”, doanh nhân này dự kiến: “Khoảng 15.000 USD/tháng là OK”. Kế hoạch đã lên đầy đủ nhưng hỡi ôi, khi liên lạc được với chủ nhà thì mặt bằng đã về tay người khác với giá không thay đổi. “Trâu chậm” đành đi tìm chỗ khác.

Theo ông Lê Xuân Trường, chuyên viên tư vấn Công ty cổ phần bất động sản B.D.S, giá cho thuê cửa hàng, văn phòng có mặt tiền ở những phố trung tâm Hà Nội như Hàng Ngang, Hàng Đào, Bà Triệu, Phố Huế đã tăng 30-50% trong vòng 1 năm qua. Cửa hàng cho thuê có mặt tiền từ 4-5m ở khu vực bờ hồ hiện đang ở mức 50 USD/m2. Theo ông Trường, nhà tại vị trí có thể kinh doanh đang cực kỳ khan hiếm. Các công ty môi giới bất động sản khan hàng đến mức “chỉ khách hàng ruột mới được giới thiệu để thuê nhà”, một chuyên viên tư vấn tiết lộ. Rất nhiều căn hộ tại các khu đô thị mới đang được cho thuê để làm văn phòng với mức giá 1.000 – 1.200 USD/tháng (căn hộ 120 – 150m2). Sự khan hiếm cũng trở nên căng thẳng ở khu vực cao ốc văn phòng; giá thuê trung bình hiện nay là 18,7 – 49,6 USD/m2/tháng tùy hạng, tăng khoảng 20% so với hồi đầu năm. Theo đánh giá của Công ty bất động sản CBRE Việt Nam, giá thuê văn phòng loại này sẽ còn tiếp tục tăng, do cầu đang lớn hơn cung nhiều lần. (Tuyết Nhung)

Mặt bằng thứ 2 chúng tôi tìm đến tọa lạc trên đường Phùng Khắc Khoan giao với Nguyễn Văn Thủ. Đoạn này tuy vắng hơn nhưng nằm trên 2 mặt tiền nên cũng thích hợp với việc mở showroom. Tuy nhiên, giá và điều kiện thuê mặt bằng ở đây thì cũng… kinh hoàng. Diện tích 240m2 được ra giá 12.000 USD/tháng kèm theo câu “miễn thương lượng”. Điều kiện thuê là đặt cọc trước một tháng nhưng trả tiền trước… 1 năm. Còn nếu trả trước 6 tháng thì “giá thuê sẽ cao hơn” – bên cho thuê nói. Làm một phép tính nhỏ, số tiền phải bỏ ra ngay khi ký hợp đồng thuê mặt bằng này cũng lên tới 156.000 USD, tương đương 2,7 tỉ đồng. “Đủ để mua 2 căn hộ chung cư cao cấp, chưa kể tiền đầu tư xây dựng” – doanh nhân này ngao ngán.

Một mặt bằng khác cũng nằm trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, diện tích khoảng trên 90m2 cũng được ra giá 6.000 USD… Không chỉ những mặt bằng nằm ở mặt tiền mới có giá cắt cổ, ngay cả những địa điểm trong hẻm cũng được đẩy lên rất cao. Cụ thể, một mặt bằng nằm trong hẻm trên đường Tôn Đức Thắng (Q.1), diện tích khoảng 500m2 được kêu giá 7.000 USD, trả trước 1 năm; một mặt bằng khác nằm trong hẻm đường Mạc Thị Bưởi cũng được hét với giá 10.000 USD/tháng…

Vấn đề nan giải hơn là thời hạn cho thuê các mặt bằng ở khu vực trung tâm TP.HCM hiện rất ngắn, chỉ khoảng 2 – 3 năm. Hầu hết lý do mà chủ mặt bằng đưa ra là mặt bằng đã được lên kế hoạch “xây cao ốc văn phòng”. Với thời hạn thuê này, rất khó khăn cho các khách hàng bởi hầu hết đều xác định, thuê mặt bằng là thuê đất và phải bỏ tiền xây dựng lại cho phù hợp với loại hình kinh doanh của mình. Bỏ ra 5 – 7 tỉ đồng trong thời hạn ngắn ngủi không đủ để họ thu hồi vốn chưa nói đến chuyện kiếm lời.

Sau gần nửa tháng lang thang tìm mặt bằng và… tuyệt vọng, doanh nhân nói trên từ bỏ ý định làm showroom vì không thể kham nổi mức giá quá cao và những điều kiện khó khăn mà các chủ mặt bằng đưa ra. Thay đổi kế hoạch, thậm chí cả chiến lược kinh doanh vì vấn đề văn phòng, mặt bằng không còn là chuyện hiếm và ngày càng xảy ra nhiều hơn trong hoàn cảnh mức giá thuê ngày càng tăng cao như hiện nay.

Người dân Singapore tìm hiểu cơ hội đầu tư nhà đất ở nước ngoài thông qua những chuyên gia tư vấn - Ảnh: Thục Minh

Nhà đất Việt Nam – đầu tư không sợ lỗ, đó là khẳng định của các công ty bất động sản Singapore tại Hội chợ quốc tế về đầu tư bất động sản (SMART Expo 2007), diễn ra 2 ngày cuối tuần (6-7.10) tại đảo quốc sư tử.

Đi tìm cơ hội đầu tư

Đã sở hữu nhà đất ở nhiều nơi trên thế giới, nhất là các nước láng giềng Malaysia, Indonesia…, người Singapore nay đang hướng đến thị trường bất động sản Việt Nam như một điểm đến ổn định và có tiềm năng sinh lợi cao.

Hội chợ quốc tế về đầu tư bất động sản (SMART Expo 2007) thu hút đông đảo người dân Singapore đến tham dự. Điều khá thú vị là người ta có thể bắt gặp ở đây những phụ nữ đã ngoài 60 tuổi bên cạnh những người đàn ông trung niên và khá đông người trẻ độ tuổi trên dưới 30. Người ta đến đây không phải để tìm một chỗ ở mà là đi tìm cơ hội đầu tư vào những bất động sản ngoài biên giới quốc gia, khi mà quỹ đất, quỹ nhà ở tại Singapore đã trở nên rất hiếm hoi, giá cao ngất ngưởng.

Hơn 40 tập đoàn phát triển bất động sản đến từ nhiều quốc gia và khu vực trên thế giới đã có mặt để giới thiệu những dự án đầu tư của mình, nhắm vào đối tượng khách hàng là những người Singapore có của ăn của để. 12 đơn vị đến từ Thái Lan, 8 từ Malaysia, 4 từ Anh, 4 từ Úc, 3 từ Indonesia, và nhiều tập đoàn khác từ Trung Đông, New Zealand, Bắc Mỹ, cũng như các quốc đảo du lịch trong vùng Thái Bình Dương. Có đến 7 đơn vị chuyên về thông tin trong lĩnh vực nhà đất cũng đến đây để cung cấp và thu thập thông tin về nhu cầu khách hàng. Quan trọng hơn, những đơn vị làm dịch vụ về bất động sản nhận được sự quan tâm lớn của người đến hội chợ, bởi họ được xem là những nhà cung cấp thông tin, tư vấn khách quan và đáng tin cậy hơn. Không chỉ người Singapore, tại SMART Expo 2007, những vị khách da trắng cũng có mặt rất đông.

Đầu tư không sợ lỗ

Đó là thông điệp mà Intellectual Property Ltd (IP) – một công ty trung gian mua bán nhà đất tại những quốc gia đang phát triển và những thị trường đang lên – “chào hàng” với công chúng Singapore. IP kinh doanh bằng cách mua lại một số đơn vị nhà, văn phòng… từ những dự án phát triển địa ốc của các tập đoàn bất động sản từ khi dự án còn phôi thai, rồi bán lại cho khách hàng có nhu cầu mua ở hoặc đầu tư. Trong quá trình đó, họ hỗ trợ khách hàng mọi thủ tục mua bán. Tại SMART Expo 2007, IP là đơn vị duy nhất cung cấp thông tin về Việt Nam.

Có trụ sở ở Hồng Kông, IP bắt đầu thâm nhập thị trường Việt Nam từ năm 2006. Không thành lập văn phòng, IP kinh doanh ở Việt Nam từ các văn phòng của mình ở Hồng Kông và Singapore. Cho tới nay, tại Việt Nam, IP đã giao dịch 4 dự án. Tại dự án Hùng Vương Plaza (do Hùng Vương Corporation đầu tư), IP đã đăng ký mua 32 căn hộ 3 phòng ngủ (theo hình thức thuê trong 50 năm). Dù dự kiến đến tháng 2.2008 Hùng Vương Plaza mới hoàn thành, nhưng đến nay IP đã chuyển nhượng lại hết 31 căn hộ với giá khoảng trung bình 200.000 USD/căn.

Theo ông Victor Leong, tư vấn viên của IP tại văn phòng Singapore, khách đầu tư dưới hình thức thuê nhà tại Việt Nam thông qua IP đến từ khắp nơi trên thế giới, nhiều nhất là người Hồng Kông và Singapore. IP đang chào chuyển nhượng căn hộ cao cấp, biệt thự tại 3 dự án khác gồm River Garden do Tập đoàn Indochina Land đầu tư ở TP.HCM; 15 căn hộ (1 hoặc 2 phòng ngủ) tại dự án Indochina Riverside Towers (cũng do Indochina Land đầu tư) tại TP Đà Nẵng với giá từ 100.000-190.000 USD; và căn hộ, villa, nhà nghỉ có giá từ 110.000-300.000 USD tại khu nghỉ mát Aquaba do Suoi Nuoc Resort Co.Ltd. làm chủ đầu tư dự kiến hoàn thành vào tháng 11 năm nay.

Bằng những con số thuyết phục nhất về sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam hiện tại và tương lai trong bối cảnh hòa nhập sâu sắc với nền kinh tế thế giới, mà đi kèm với nó là sự gia tăng nhu cầu về nhà ở cao cấp và văn phòng, với những thay đổi cởi mở về chính sách đầu tư của chính phủ, sự ổn định về mặt chính trị, an ninh (xếp thứ 1 châu Á), nên 3 thành phố lớn là TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng là những nơi mà IP nhận thấy tiềm năng là “không cần ngại ngần khi dự đoán”.

(Theo Việt Báo)

Đánh thuế lũy tiến đối với bất động sản liệu có hạn chế được tình trạng đầu cơ. Ảnh: Tiền Phong

Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Sinh Hùng vừa chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành thuế sở hữu bất động sản theo nguyên tắc đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp mua đi bán lại nhiều lần nhà đất trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ.

Theo tin từ Văn phòng Chính phủ, Phó Thủ tướng thường trực Nguyễn Sinh Hùng cũng chỉ đạo nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng hoặc mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách.

Đồng thời tổ chức hệ thống thông tin về thị trường bất động sản một cách công khai, minh bạch để các nhà đầu tư, người dân có nhu cầu dễ dàng tiếp nhận thông tin về thị trường.

Phó Thủ tướng cũng yêu cầu các bộ, ngành và địa phương cần thực hiện quyết liệt các nhóm giải pháp kiềm chế tốc độ tăng giá sao cho tổng CPI hai tháng cuối năm 2007 chỉ khoảng 0,3%.

Trước đó, theo Tổng Cục thống kê, chỉ số giá tiêu dùng tháng 10 đã tăng mạnh trở lại với mức tăng 0,74% so với tháng trước, nâng tổng mức tăng giá từ đầu năm tới nay lên 8,12%.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) năm nay được tính là 8,5%, trong khi đó chỉ tiêu của Quốc hội là tốc độ tăng giá trong năm phải thấp hơn tốc độ tăng trưởng kinh tế.

Bộ Công Thương cũng vừa có chỉ thị yêu cầu các Sở Công nghiệp, Sở Thương mại, các Tổng Cty, Cty trực thuộc Bộ có kế hoạch dự trữ hàng hóa thiết yếu, không để xảy ra mất cân đối cung cầu, không gây đột biến giá cả vào dịp trước và sau Tết Nguyên đán Mậu Tý 2008.

(Theo Báo Tiền Phong)